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市场过去怎么给季报定价?我们看了去年四季度季报发布之后，季报表现好的主体和它后续涨跌幅是不是有明显的关系?大概市场定价的周期是多长?
整体我们拉了数据，以去年四季报发布后的市场表现为例，各个REITs的涨跌幅和四季报发布之后2022年的可供分配金额的预测完成度之间是有明显相关。在发布四季报两周之内相关系数是最高的，阿尔法是最高的。所以整体可以看到按以往经验来看，发布季报之后的两周内整体确实是报告的一个集中定价期，也反映了我国的公募REITs市场确实已经具备了一定的有效性。市场根据新增的信息，围绕基本面的差异进行定价。
基于这个逻辑，我们认为2023年一季报可能会带来哪些投资机会?首先整体上来看，2023年一季报表现比较好的三类资产，高速公路板块、仓储物流板块和保障房板块整体表现相对不错。高速公路整体是修复的逻辑，而保障房和仓储物流整体是稳健的逻辑，所以三个板块是2023年一季度整体表现不错的板块。但是我们也确实看到2023年一季报表现不错的几个板块和2022年表现不错的板块其实有差异。像2022年表现好的主要是仓储物流和产业园。仓储物流和产业园整体不仅是属于产权类资产，而且属于弹性相对比较高的产权类资产。因为它的租金是有一定的增长弹性，所以股性会相对更强一些。所以在它底层资产租金增长以及出租率增长的时候更有想象空间，更容易被市场挖掘涨幅。所以，确实2022年股性更强的品种也都取得了比较不错的涨幅尤其是在季报发布之后。
但是我们看到2023年一季报表现相对好的三类资产，它的弹性相对弱一些。除了一如既往稳健的仓储物流板块，高速公路因为它是收益权类品种，相比于产权类整体债性会相对更强一些。而保障房虽然是产权类品种，刚才也提到过它的租金增长幅度受限，出租率因为一直也维持在比较高的水平，其实也没有太大的提升想象空间。所以，整体2023年表现较好的三类资产弹性相对于2022年表现好的资产弹性会稍微弱一些。
去年10月以来，市场情绪也好以及股债赚钱的替代效应也好，整体公募REITs其实是在一个大的下跌周期里。到今年4月末，已经和去年整体REITs的底部距离不大，整体跌出了一定的性价比。但是考虑到表现较好的三类资产可能相对债性更强，是想象空间相对小点的资产。我们觉得相对可能没那么容易把整个板块的估值拉起来。在这个背景之下，我们觉得仍然可以结合它们各自的估值去挑选出一些估值相对便宜再加上2023年一季度表现相对较好的个券。尤其是2023年收入完成度以及现金分派率完成度表现不错加上当前估值相对没那么贵的一些个券都可以挖掘。
分板块，高速公路其实大家也都知道今年修复逻辑比较顺畅。所以在修复的背景之下，可以挑选一些估值比较便宜的品种抄底或者估值还不错但是修复斜率比较高的主体。能源板块两单新能源REITs上市时间比较晚，目前尚未发布季报但是它们估值还不错。保障房板块因为也是稳健逻辑的板块，所以可能主打挑选估值相对便宜而且稳健性有一定保障的个券。产业园板块整体关注预测完成度相对比较好，并且结合现金分派以及完成度都相对比较高的挑选一些个券。最后仓储物流板块，其实有两单扩募正在路上，整体估值相对还可以。因为我们这里用的是现金分派率是不考虑扩募之后的现金分派率，考虑扩募之后会对它的估值或多或少还会有一定的拉升，所以整体我们觉得仓储物流板块也可以持续关注。
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